【高端访谈】积极参与REITs创新实践 致力打造行业运营标杆——访中金基金副总经理李耀光
近期，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金普洛斯REIT”）等四单REITs成功完成扩募。作为中金普洛斯 REIT的基金管理机构，中金基金管理有限公司（简称“中金基金”）如何看待REITs扩募？二级市场波动加剧会否影响看多信心？怎样助力市场稳健发展？中金基金副总经理李耀光就上述问题接受了记者的专访。
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调整无碍继续看多
自今年2月中旬以来，伴随前期利多因素的逐步消化，在多单REITs解禁及一季度业绩披露等因素的影响下，REITs二级市场价格出现阴跌。
谈及市场调整的原因，“一方面是由于部分REITs经营情况不及预期，致使可供分配金额未达到预期。另一方面，由于当前REITs市场的流通规模较小，机构投资者策略具有一定同质性，导致过去一段时间流动性偏低，整体换手率不足，个券调整容易向其他REITs产品传递，形成了整体负反馈。”中金基金副总经理李耀光说。
图为：中金基金副总经理李耀光（受访者供图）
“不过，REITs发展的大方向还是符合市场预期的。纵观去年和今年上半年的数据表现，大部分产品的可供分配金额还是达到了发行时的预期水平。”李耀光指出，“短期二级市场的变化大家很难预测，但能否给投资人带来分红，能否提供相对稳健的收益，站在长期投资的角度来看，REITs的分红能力是关键。”
眼下，国内REITs市场仍处在逐步成长的过程中，处于“走”和“跑”之间的状态，虽然二级市场阴跌的情况存在，可随着积极信号的增多，对于REITs后续表现，“审慎乐观”依旧是大部分机构的主流观点。
毕竟，基本面稳健的REITs产品在6月份已经表现出了相对更好的抗跌性，哪怕个别机构在短期内放大了交易量，也有资金去进行承接，说明部分投资者已经开始重新关注到优质REITs项目的长期持有价值。
记者还注意到，6月7日，华夏中国交建REIT、建信中关村REIT均公布了原始权益人后续份额增持安排，中航京能光伏REIT基金管理人也宣布使用固有资金增持份额。原始权益人、基金管理人相继发布增持公告出手“护盘”，这在极大程度上提振了市场信心。
最后，就估值角度分析，目前全市场已然进入了历史相对“底部”区间，简而言之，REITs已经足够便宜。在“降息”背景下，REITs的派息率对机构投资者来说将越来越具有吸引力。
积极推动扩募工作
值得一提的是，6月16日，首批四单REITs扩募项目正式上市交易。这标志着公募REITs扩募机制全面落地，市场步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。
“个人认为，扩募不仅将为基金提供额外的收益来源，还能更有效地分散个体投资风险。举例而言，对REITs产品来说，扩募能帮助弱化底层资产内单一核心租户发生撤租等变化时造成的整个REITs平均出租率的显著调整。同时，扩募还将增厚投资人的分红率——通常而言扩募新购入的资产对应的单位份额分红率高于原资产包。再者，扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，有助于提升基金的二级市场流动性。”李耀光坦言。
据记者了解，中金普洛斯REIT扩募之后，其基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.66万平方米，将有力地承载和支持所在地区的民生及经济发展，通过纳入更多具有较强的经济活力与成长潜力的资产，吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。不仅如此，扩募还有助于进一步分散资产组合地域风险，有利于整体基础设施资产持续稳健运营，为投资者创造更多收益。
“中金普洛斯REIT作为首发及扩募‘双首批’试点产品，本次扩募成功落地，是中金坚持服务实体经济的关键成果，是金融高质量发展推动经济高质量发展的重要实践。”李耀光表示，“下一步，我们还将积极助力更多在管项目启动扩募工作。未来在满足监管要求条件、资产选择完成一定进度后，我们会适时进行信息披露。”
无疑，积极参与REITs的创新实践，中金基金一直走在前面。
“当前，包括消费基础设施、产业园区、轨道交通、仓储物流……聚焦上述板块的REITs项目，我们都在积极推进。”李耀光告诉记者，“而响应国家号召，我们除了会继续关注大型国企、央企资产发行的REITs之外，还将更多关注于细分行业内比较领先的民企资产，以期服务更多优质原始权益人。”
运营管理应为关键
据记者了解，截至2023年6月12日，中金基金管理的REITs规模超过了210亿元，暂列行业首位。
“随着业务的不断推进，我们深刻认识到，扎实做好运营管理的各项工作实为重中之重，也是中金基金的工作立足点。”李耀光直言，“我们相信，只要运营到位，使得REITs产品的分红能力达到投资人预期，并保持相对稳健，那么二级市场波动会向价值回归。”
李耀光告诉记者：“中金基金未来的工作重点将聚焦打造行业运营的标杆。”
具体而言，一方面将通过预算管控与激励机制，促进底层资产高效运营，使得可供分配金额达到或超出预期，实现基金份额持有人、原始权益人与基金管理人三方共赢。另一方面，通过上线“长安REITs运营管理系统”——截至5月末，该系统为行业内唯一专门用于REITs存续期管理的数字化平台，中金基金将以数字化手段打通基金管理人、外部管理机构及项目公司信息交互和管理通道，筑牢全过程管理体系。特别是在印章证照管理、预算管理、账户管理、资金划拨、信息披露和外部管理机构执业监督等方面通过各项制度和操作手册，打造一套行之有效的管理方法和流程。
“我们会从各个方面探索、优化公募REITs的运营管理，力求切实有效地服务实体经济高质量发展。”李耀光说，“展望后续，中金基金将与外部管理机构在运营层面上紧密协作、各展所长、互相学习、共同进步，努力实现资产持续稳健运营；同时发挥在资本市场的优势，与原始权益人共同探索资产收购与内生发展，助力REITs做大做强，以后端管理良好口碑带动前端业务持续发展。”
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2021-09-18